從一線城市自身結構看，租房面積占存量房屋總面積的24%，租房在一線城市已成為常態。根據測算，北京、上海、深圳住房存量面積合計為 17.4億平方米，而目前三大城市對應的租房規 模已為 6.6 億平米，占存量住宅總面積的 38%，說明租房在一線城市已成為常態。
目前我國租賃市場占比還是比較弱，但隨著一線城市房價的攀高以及政策層面對租賃市場的鼓勵，一線城市的租房人口比例將會超過40%，未來個別城市甚至會有超過50%的人口會選擇租賃住房。
在一線城市，租賃需求尤為旺盛，但是在租賃市場會出現例如：商品房出租占比低、租賃體驗差、租期不合預期導致搬家頻繁等情況。
（1） 商品房出租占比低。
根據住建部的一項抽樣調查，出租房中商品房占比僅為 40%，老式公房、農村自建房、回遷房和小產權房等占了很大比例，配套不完 善、居住環境破舊成為普遍問題。
（2）承租體驗差 。
隨著租賃需求的拓圍，租客對租賃住宅質量要求普遍提高，但是 現有的租賃環境痛點較多，鏈家研究院對北京租戶進行的一項調查發 現，42.5%的受訪租客表示：現有租賃房屋配套老舊、功能差；37.8% 的租客表示：租期太短需要頻繁更換房屋；31%的受訪租客遇到過業 主違約；28.7%的租客認為社區環境管理差；28.3%的租客認為合租人 群混亂；27.3%的租客遇到過二房東多收費、不退押金等情況；22.1% 的租客抱怨租后維修責任不明。
（3）租期錯配
目前不規范的租賃市場中，包租轉租現象頻繁，由此導致租期錯 配。據鏈家研究院的一項調查，期望租期與實際租期完全吻合的租客 占比較低。針對期望簽租 1-2 年的租客來說，59.1%的租客期望租期 與實際租期吻合，除此之外，二者完全吻合的租客占比均不超過 50%。 部分希望短租的被迫接受長租，部分希望長租的不得不短租。例如， 23.3%的被訪者期望簽約 5-10 年長租，卻被迫簽約 2-3 年短租。
面對以上問題，規范的住房租賃市場與長租公寓模式亟待發展。在政策上 ，目前，已經有北京、成都、武漢、廣州、杭州等城市的住房租賃監管服務平臺上線。阿里、京東、建行等各路資本以及眾多開發商也紛紛宣布進入租房市場，還有近期比較熱的REITs，那么長租公寓會不會興起？
中國長租公寓領域的公司一直處于謹慎發展狀態中，一個重要原因便是租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高。另一方面，我國市場利率水平較高，造成企業融資成本較高。
1、政策支持
以 2015 年為界，我國政府對公寓租賃行業的政策態度開始轉變，在此之前出于房屋安全及社會治 理的考慮，各種政策文件對群租房有明確限制；2015 年以后，出于去庫存及照顧民生的需求，政策對公寓租賃行業開始松動，體現在對公寓租賃行業的房屋來源和改建更為包容，并對住房租賃市 場給予更多金融支持。
2、品牌公寓發展
據統計，截至2016年行業排名前十的品牌管理房屋間數（套數）均 已過萬；其中，行業龍頭自如已在北京、上海、深圳布局公寓 20 余萬間，累計租客 50 萬。但是品牌公寓占比卻比較少不到1%。
由于一線城市租賃市場規模巨大，市場需求旺盛，我國知名品牌公寓大多緣起自一線城市；但伴隨近年來區域二線中心的崛起，流動人口加速向二線核心城市集聚，這些城市的房價不斷提升，為品牌公寓的發展創造了新的機遇，諸如南京、蘇州、杭州、成都、武漢、廈門等二線核心城市正在成為品牌公寓新的布局重心。
3、長租公寓的模式
長租公寓基本的模式是分散式（C2C）和集中式（B2C），兩種模式各有千秋。按照房源來源的不 同，長租公寓可分為分散式和集中式兩種基本模式，兩種模式各有優缺點：
1） 分散式公寓的主要來源為個人房東，通過簡單裝修和分拆隔間后按間（稱為“合租”）或按套（稱為“整租”）租出。
分散式公寓的有兩大優點：首先，分散式公寓在房源獲取上也更為容易；其次，通過提供不同標準的裝修以及“合租”和“整租”等多樣化的形式，分散式公寓面向的客群更廣，既包含面向中低端客群的優客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。
但分散式公寓的缺點也很明顯：一方面，由于房源來自個人房東，過于分散的房源會加大公寓管理的難度；更重要的是，過于分散的房源一方面對統一的裝修風格形成挑 戰，也會加大裝修成本（例如，在工人調配上花費的精力和物力更多）。
2） 集中式公寓主要指拿下整棟的工廠或者商住樓（或一棟樓的幾層），對房間進行統一裝修后按套租出的一種公寓運營模式。
這類公寓的優點是裝修風格統一、裝修成本低，管理方便，且通常設有娛樂區、生活服務區等公共空間，社區氛圍良好，更受年輕人青睞；
然而，由于市場競爭激烈，中低端長租公寓較周圍房源租金溢價有限，一般不超過 10%（溢價部 分主要來自于衍生服務收入）。在租金溢價有限的背景下，控制成本是長租公寓盈利的關鍵。而保障較低的空臵率并且獲得低成本的融資則是長租公寓立足和進一步發展的根本。
可以預見，長租公寓回報周期長，并不是一個能夠賺快錢的業態，但是經營出色的企業，將會擁有長期穩定的回報?？紤]到長租公寓行業的這兩大特點，入局企業在現階段必須耐得住寂寞莫被資本沖昏了頭腦。
長租公寓更考驗企業的產品定位、研發、運營等能力，更要用服務來延伸產品價值，通過增值服務創造溢價能力。長租公寓無疑屬于長線投資，市場的普遍認可也還需要一定時間。在目前租房市場比較火熱的情況，長租公寓會有一定的升溫！
房租會漲？
北上深月供/月薪高達 180%；熱點城市月租為月供的 58%。熱點城市房子的租金，會由于供應不足，以及自身存在的問題；在基礎價格上會出現上??；而三四線城市的租金，會在基礎價格上下降。城市的租金收入跟一個城市的人均收入也有很大的關系，這個城市人均收入越高，租金也就會相對比較高些。
租房人群收入整體偏低。據鏈家和自如的統計數據，北京47%的租房人，年薪在10萬以下，年薪10萬～20萬的人占到四分之一。收入低，房租卻是個大支出，從房租收入比來看，北京有一半多的租房人，房租占收入的30%～50%。
目前推出的租賃用地以及阿里，京東等進入租房市場，增加房源的同時，也會統一管理，比如：長租公寓和REITs的運營，在享受好的服務的同時，必定要付出更多的租金。
